房产税税务筹划案例（房产税税务筹划案例分析）
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税制改革撬动“共同富裕”：个税、房地产税有何新动向？
在完成脱贫攻坚后，中国瞄准共同富裕，并给出一个有挑战的长远目标：在本世纪中叶，基本实现全体人民共同富裕，居民收入和实际消费水平差距缩小到合理区间。而要实现这一目标，除了要提高低收入人群的收入外，规范和调节高收入也是一大重点。
近日，《求是》杂志发表了重要文章《扎实推动共同富裕》(下称“文章”)。文章指出，共同富裕是社会主义的本质要求，是中国式现代化的重要特征。我们说的共同富裕是全体人民共同富裕，是人民群众物质生活和精神生活都富裕，不是少数人的富裕，也不是整齐划一的平均主义。
文章在谈到扎实推进共同富裕的六大要点工作中，其中之一是加强对高收入的规范和调节。而具体举措中不少跟税收制度改革相关，涉及个人所得税、房地产税、消费税等。
多位财税专家告诉第一财经记者，要实现共同富裕需要加大税收对收入分配调节作用，文章在加强高收入的规范和调节上，指出了税制改革新方向：个人所得税中高收入人群的资本所得征管将明显加强；房地产税在立法推进同时，近期有望选取部分城市率先开展试点；消费税在征收环节后移的同时，一些奢侈品、高消费行为有望纳入征税范围；公益慈善税收优惠支持力度会加大，以鼓励捐赠。
高收入个税征管强化
目前中国居民收入分配差距较大。
根据国家统计局数据，反映居民收入差距的基尼系数，自2008年达到峰值(0.491)后，呈现波动下降态势，2020年降至0.468。不过这一数值仍处于较高水平。
而缩小居民收入差距，需要增加低收入群体收入，扩大中等收入群体比重，合理调节过高收入等。
文章指出，在依法保护合法收入的同时，要防止两极分化、消除分配不公。要合理调节过高收入，完善个人所得税制度，规范资本性所得管理。要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。要加大消费环节税收调节力度，研究扩大消费税征收范围。要加强公益慈善事业规范管理，完善税收优惠政策，鼓励高收入人群和企业更多回报社会。
中国政法大学财税法研究中心主任施正文告诉第一财经，个人所得税是调节收入分配的重要税种。目前真正的高收入人群中，不少收入来自于利息、股息、红利、财产转让等资本性收入，部分人通过隐瞒这部分收入或恶意税收筹划等手段偷逃税。因此需要规范资本性所得管理，即通过强化征管，使得高收入人群资本性个税收入应收尽收，来合理调节过高收入。
上海财经大学教授范子英也认为，未来个税改革，将会进一步加强对资本所得的征管。
事实上，高收入人群征管已经在不断强化。9月底国家税务总局罕见首次披露三起高收入偷逃税案例，一起是安徽某药业公司老板利用“阴阳合同”隐瞒股权转让收入逃税案，另两起是网红主播偷逃税案。
税务总局表示，为维护正常的经济税收秩序，各地税务稽查部门与公安等部门通力合作，持续加强对高风险行业和个人的税收监管，严厉打击增值税发票虚开骗税和隐瞒高收入未如实申报纳税等各类涉税违法犯罪行为，持续净化税收营商环境，促进社会公平正义。
今年3月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于进一步深化税收征管改革的意见》，其中明确要依法加强对高收入高净值人员的税费服务与监管。随后包括北京等省市出台的深化税收征管改革方案中，要求提高对重点行业、重点领域高收入高净值人员的税费服务和监管水平。
北京国家会计学院李旭红教授告诉第一财经，资本利得的征税关系到高收入的调节，但是，高收入规范的税收调节不一定从税率上调节，也可以从有效征收率上着手，当有效征税率提高之后，税收的调节效应更为显现，不但促进了税收公平，更重要的是提高了税收的调节效率，使其发挥实际作用，促进共同富裕，并不会抑制高收入人群及企业对于社会贡献的积极性。
2019年个税改革一大要点，是首次将工薪、劳务报酬四项收入合并为综合所得，施行3%~45%统一超额累进税率，迈出综合税制第一步。财政部也曾公开表示“十四五”时期将进一步扩大综合所得范围。学界热议资本所得是否纳入综合所得范围。
粤开证券研究院副院长罗志恒告诉第一财经，目前劳动所得最高边际税率为45%，而资本所得税率为20%，未来可能推动实现所有收入一视同仁，将资本所得纳入综合所得。
房地产税试点
除了个税外，房地产税也是调节收入分配的重要税种。中国对个人住房免征房产税，而当前税制改革一大方向，正是对个人住房开征房地产税，取代当前的房产税等税种。房地产税法正由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草。
文章指出，要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。
“房地产税涉及方方面面，较为敏感，因此推进非常慎重。中国不少成功改革采取先试点，然后发现问题总结经验后，再全面推开。房地产税改革也是如此，在立法推进的同时也开展试点，而试点经验可以更好地推进立法工作。”施正文说。
5月11日，财政部官网发布消息称，当天财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。
李旭红表示，房地产税在促进共同富裕上可以发挥一定的作用，由于其是重要的财产税，可以发挥对于所得税补充的调节收入分配效应，因为财富分配的调节，不仅仅是工资薪金劳务报酬的调节，还包括资本利得、财产性收入的调节，所以房产税与所得税相互配合才能够发挥协同效应。
“但是毕竟房产税征收与房产的所在地密切相关，而不同地区之间的经济结构、特点及规模不一样，运用试点的方式可以更为结合中国地方经济的现实情况，并且发挥更好的调节效应。”李旭红说。
罗志恒认为，房地产税开征是大势所趋，且试点箭在弦上，先试点再总结经验并全国推行，这是我国改革开放过程中非常重要的方法论。在全面贯彻“房住不炒”以及推动中国从房地产繁荣走向科技和制造强国的大背景下，房地产税不能缺位。
他表示，房地产税开征有利于房地产市场平稳健康发展，推动其回归住房属性。在当前共同富裕背景下，房地产税能够削峰填谷，促进社会更加公平。在当前房地产调控继续强力进行，土地出让市场快速降温，此时必须要有新的税种弥补土地出让收入不足，并且要尽快实施。
消费税扩围
中国消费税是针对特殊消费品征税，其中包括高档手表、游艇、高尔夫球及球具等奢侈品，也能起到一定的收入分配调节作用。2014年起实施的消费税改革，对征收范围、部分税目税率进行调整，比如2016年对超豪华小汽车加征10%消费税等。
文章指出，要加大消费环节税收调节力度，研究扩大消费税征收范围。
施正文表示，目前消费税征收环节主要在生产端，而目前国务院明确的改革重点之一，正是将消费税征收环节后移至批发零售端，因此即便税率不变，由于征收环节后移就能起到加大消费环节税收调节力度。文章明确要研究扩大消费税征收范围，未来更多的奢侈品、高档会所等服务消费、高污染产品有望被纳入。
罗志恒认为，可以考虑对新增奢侈品(如私人飞机)和高消费行为(如高级会所消费等)、高碳产品征收消费税。
中国社科院财经战略研究院副研究员蒋震的研究表明，消费税扩围可以将高标准、高耗能、高污染产品纳入，比如私人飞机、高档皮草产品、高档箱包、红木家具、不可降解包装物等。一些高档生活性服务、高耗能、高污染服务类产品也可以考虑纳入消费税征收范围，比如高尔夫、高档演出等文化娱乐产品、高档医疗保健服务类产品、高档桑拿洗浴、赛车等高档体育等。
文章指出，要加强公益慈善事业规范管理，完善税收优惠政策，鼓励高收入人群和企业更多回报社会。
为了推动共同富裕，中国正在构建初次分配、再分配、三次分配协调配套的基础性制度安排。其中第三次分配主要体现在公益慈善，而这基于自愿并非强制，为了鼓励高收入人群慈善捐赠，国家通常给予税收优惠政策支持。
施正文表示，目前在慈善捐赠激励力度上还不够，比如实物捐赠视同销售需要缴纳增值税等，捐赠扣税有比例限制等等。上述文章明确完善相关税收优惠政策，未来这方面激励力度会加大。
李旭红认为，可以扩大对个人捐赠所能享受的最高优惠扣除比例额度，同时适当降低对于慈善捐赠税收激励的门槛限制，包括适当扩大公益性社会团体的范围等。此外，还应当合理简化免税退税的程序，让企业和个人真正享受到捐赠相关税收优惠的好处，提高其开展慈善事业的积极性，助力改善收入和财富分配格局，从而实现共同富裕的目标。
罗志恒建议，可以考虑不设置慈善捐赠的税前扣除金额限制，据实扣除。减少认证程序，降低抵扣的认证成本。
如何利用税收优惠政策进行合理的税收筹划
无论是外商投资企业、民营企业还是上市公司，对于股东来说，投资决策都必须考虑税收政策因素对投资回报的影响。在进行税收筹划时可以合理利用税收优惠政策，为企业谋取更大的经济利益。本文简要介绍一些税收优惠政策。
注册地点的选择
我国制定了一系列的不同地区税负存在差别的税收优惠政策。投资者在选择企业的注册地点的时候，可以利用国家对高新技术产业开发区、贫困地区、保税区、经济特区的税收优惠政策，节省大量的税金支出。比如，我国的涉外税收优惠政策采取了分地区、有重点、多层次的做法，具体内容包括：
1. 减按15%的税率征税，其范围包括：
（1）设在经济特区的外商投资企业，在经济特区设立机构、场所从事生产、经营的外国企业。
（2）设在经济技术开发区的生产性外商投资企业。
（3）设在沿海经济开放区和经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区的生产性外商投资企业属于技术密集、知识密集型项目，或者外商投资额在3000万美元以上，回收投资时间长的项目，或者属于能源、交通、港口建设项目。
（4）从事港口码头建设的外商投资企业。
（5）在经济特区和国务院批准的其他地区设立的外资银行、中外合资银行等金融机构，外国投资者投入资本或分行由总行拨入营运资金超过1000万美元，经营期在10年以上的。
（6）以上海浦东新区设立的生产性外商投资企业，以及从事机场、港口、铁路、公路、电站等能源、交通建设项目的外商投资企业。
（7）在国务院确定的高新技术产业开发区设立的被认定为高新技术企业的外商投资企业，以及在北京市新技术产业开发试验区设立的被认定为新技术企业的外商投资企业。
（8）在国务院规定的其他地区设立的从事国家鼓励项目的外商投资企业。
2. 征税范围
减按24%的税率征税，其范围包括： 设在沿海经济开放区和经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区的生产性外商投资企业。
投资单位组织形式的选择
一般来说，在企业的创立初期，发生亏损的可能性较大。采用分公司的形式可以把分支机构的损失转嫁到总公司，进而减轻总公司的税收负担。而当投资的企业进入常规运行的轨道之后，则可采用设立子公司的形式来享受当地政府提供的税收优惠政策。
当然，也要警惕那些非正常流动的企业。企业非正常流动主要有以下4种类型：
1.脱壳分离型
这类企业“东边垒窝，西边注册；南边挂牌，北边生产销售”。有些企业只是在某个园区或经济开发区登个记、挂个牌，实际生产经营地未变。有的在同一住所登记注册几家甚至十几家公司。
2.总分机构“倒置型”
有些企业原总机构在某城区，为享受优惠政策，将总机构办公住所迁移到某经济开发区，而在原地设立分支机构，造成主体税收转移或税收级次变更。
3.“全脱型”
由于各区对企业的优惠政策不一，出现了“哪里政策宽松、企业就往哪里迁”的现象。这类企业新注册地与经营地虽然是一致的，但并非实际生产经营的需要而迁址，纯粹是为了享受优惠政策免缴、少缴税收和各项基金。个别企业这里享受完了优惠政策，又搬迁新址继续享受优惠政策。
4.“游动无照经营型”
少数企业为脱离工商、税务部门的属地管理，借变更经营场所之名搞游动无照经营。
投资方向的选择
随着社会越来越注重环保型经济的发展，环保产业和产品也会享受到税收政策的优惠。企业可以利用这个机会来实现投资方向的调整，达到实现税收筹划的目的。比如深圳市对于高新技术产业就规定了以下税收优惠政策：
1.企业所得税的优惠
（1）对新认定的生产性高新技术企业实行两年免征企业所得税，8年减半征收企业所得的优惠。对现有的高新技术企业，除享受原有“二免六减半”的企业所得税优惠外，增加两年减半征收企业所得税的优惠。企业按规定享受减免企业所得税优惠政策期满后，当年出口产品产值达到当年产品产值70%以上，经税务部门核实，按10%的税率征收企业所得税。
（2）经认定的拥有自主知识产权的高新技术成果转化项目，5年免征企业所得税；之后3年减半征收企业所得税。
（3）高新技术企业引进高新技术经过消化、吸收的新项目投产后，不论该企业以前年度是否享受过所得税减免优惠，经市政府有关部门认定、税务部门批准，该项目所获利润3年免征企业所得税。
（4）对从事高新技术产品开发的企业自行研制的技术成果转让及其技术成果转让过程中所发生的技术咨询、技术服务和技术培训所得，年净收入在50万元以下的部分免征企业所得税，超过的部分依法缴纳企业所得税；对科研单位，高等院校进行技术转让、技术咨询、技术培训、技术服务所得，年净收入在100万元以下的部分免征企业所得税，超过的部分减半征收企业所得税。
2.营业税的减免优惠
（1）经认定的拥有自主知识产权的高新技术成果转化项目，5年免征营业税；之后3年减半征收营业税。
（2）对从事高新技术产品开发企业和科研单位、高等院校技术成果转让，及其转让过程中所发生的技术咨询、技术服务和技术培训的收入，免征营业税。
3.房产税、印花税和个人所得税的减免优惠
（1）高新技术企业和高新技术项目新建成或新购置的生产经营场所，自建成或购置之日起5年内免征房产税。
（2）高新技术企业和高新技术项目所签订的技术合同免征印花税。
（3）高新技术企业和高新技术项目奖励和分配给员工的股份，凡再投入企业生产经营的，免征个人所得税。
此外，根据《财政部、国家税务总局关于部分资源综合利用及其他产品增值税政策问题的通知》（财税字〔2000〕198号），自2001年1月1日起，对下列货物实行增值税即征即退的政策； ①利用煤炭开采过程中伴生的舍弃物油母页岩生产加工的页岩油及其他产品； ②在生产原料中掺有不少于30%的废旧沥青混凝土生产的再生沥青混凝土；③利用城市生活垃圾生产的电力； ④在生产原料中掺有不少于30%的煤矸石、石煤、粉煤灰、烧煤锅炉的炉底渣（不包括高炉水渣）及其他废渣生产的水泥。同时，自2001年1月1日起，对下列货物实行按增值税应纳税额减半征收的政策：①利用煤矸石、煤泥、油母页岩和风力生产的电力； ②部分新型墙体材料产品。
企业税务筹划哪些行为不可取
1.税务筹划，避免这4个方面的操作！
1、开具与自己经营项目不符
对于一些比较小企业来说，最大的风险还是发票的风险，尤其那些不是从事生产加工的小企业，基本没有什么固定资产。有很多小企业租赁一个办公室就开始了创业，这样的企业为了少缴点税，没有别的办法，只能在一些费用发票上动些手脚，多开点发票增加些费用，让自己的收入少的。
现在再利用发票作假账，会随时被查，营改增后，现在除了一些定额发票外，发票基本都由税控设备开具，现在发票开具完以后，都会上传到税务系统，只要开具与自己经营项目不符或者根本没有发生业务虚开发票这样的行为，会随时被税务预警。
2、耍小聪明，乱用税收优惠
还有一些会计将一些企业的管理费用计入企业的制造费用，增加制造成本，降低企业利润，把一些根本与自己企业生产无关的费用，找一些理由，写个证明，让老板签字，顺理成章的成为公司发生的费用，直接增加成本费用。
案例：在2018年1月1日至2020年12月31日期间，企业新购进的设备、器具（指除房屋、建筑物以外的固定资产），单位价值不超过500万元的，允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除。有些会计为了享受这一政策，把固定资产入账时间调整为2018年以后。有很多会计利用一些小伎俩，耍一些小聪明，混用一些税收优惠方面的政策。
3、不合格的进项抵扣
就是进项税抵扣的方面的问题，把一些不能抵扣的项目或者是不合格的扣税凭证，也不管能不能抵扣，直接抵扣进项税额，还有的会计伙同另外的企业签订虚假合同，其实就是为了转移企业利润。企业只要虚开发票，修改报表，虚列成本，修改账簿，签订虚假合同，虚列费用等都是偷税的行为，这些手法在税务看来都是小儿科，会计再用这手段给企业逃避税款，小心被税务找上门，等待会计和企业的是将是严惩。
4、零申报企业
还有那些不按规定申报的企业，有很多未开票的收入也不申报，违规零申报。等到收到发票以后再申报，延缴税款。为了享受免税的优惠，把当月发生的收入，延期开票。还有职工工资的个人所得税也不按规定申报，过年过节发给职工的福利不申报个税，单位发生印花税，房产税的行为，纳税能拖一天是一天，或者干脆直接不申报纳税。
以上就是税点点整理所创，希望对你有所帮助！
纳税人筹划法怎么做？
进行纳税人身份的合理界定和转化，使纳税人承担的税负尽量降低到最小的程度，直接避免成为某类纳税人。第一，我们必须区分纳税人不同类型的选择，比如说个体工商户、独资企业、合伙企业和法人企业，他们之间有什么不同。独资企业和合伙企业的经营所得事宜每一纳税年度的收入总额，减除成本费用以及损失后的余额，作为应纳税额。计算纳税个人所得税而不需要缴纳企业所得税，与之不同的是法人企业按照税法要求，需要就其经营利润缴纳企业所得税，若法人企业对自然人股东实施利润分配，那么还需要缴纳20%个人所得税。第二点，不同纳税人之间，进行一个合理的转化，我们都非常熟悉的一般纳税人和小规模纳税人之间是有区别的，他们是一句增值税的纳税人类型来划分的，两个类型的纳税人在征收增值税时，计算方法和征管要求是不一样的，一般纳税人实行进项抵扣，而小规模纳税人必须按照使用的简易计税方法，计算缴纳增值税，而且不能进行进项抵扣。这是小规模与一般纳税人的不同。第三点，我们可以通过一些方法避免成为法定纳税人，比如说在税法上的规定，房产税的征税范围是城市、现成建制镇和工矿区的房产而对于房产界定未房屋既有屋面和护围结构等等，他们能够进行遮风挡雨，供人们进行娱乐、居住或者是储藏物资的场所，独立房屋之外，比如室外游泳池，喷泉等它们不属于房产，若企业有以上的建筑物，则不成为房产税纳税人，就不需要缴纳房产税，想了解更多的税收筹划知识吗，来麦积财税，我们有专业的税筹师团队为您解决企业的纳税筹划问题。 想了解更多财务知识，欢迎咨询麦积财税∞
企业如何进行纳税筹划
1.选择税务筹划空间大的税种
要选择对决策有重大影响的税种作为税务筹划的重点；选择税负弹性大的税种作为税务筹划的重点，税负弹性越大，税务筹划的潜力也越大。
2.符合税收优惠政策
一般在税种设计时，都设有税收优惠条款，企业如果充分利用税收优惠条款，就可享受节税效益。
3.改变纳税人构成
企业在进行税务筹划之前，首先要考虑能否避开成为某种纳税人。比如在年开始实施的增值税和营业税暂行条例的规定下，企业宁愿选择作为营业税的纳税人而非增值税的纳税人，宁愿选择作为增值税一般纳税人而非增值税小规模纳税人。因为营业税的总体税负比增值税总体税负轻，增值税一般纳税人的总体税负比增值税小规模纳税人的总体税负轻。
4.影响应纳税额的基本因素
影响应纳税额的因素有两个：纳税依据和税率。进行税务筹划无非是从这两个因素入手。如企业所得税计税依据为应纳税所得额，税法规定企业应纳税所得额=收入总额-允许扣除项目金额，具体计算过程中又规定了复杂的纳税调增、纳税调减项目，因此，企业进行税务筹划有了一定的空间。
5.重视财务管理环节
企业财务管理过程中都有税务筹划的工作可做。比如，按照税法规定，负债的利息作为所得税的扣除项目，享有所得税利益，而股息支付只能在企业税后利润中分配，因此债务资本筹划就有节税优势。
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