房产税纳税筹划（房产税纳税筹划论文）
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为公司做好纳税筹划
依法纳税是每个企业应尽的义务，但无论什么样的企业，从其本身利益出发，总是希望能少缴税，而偷税漏税的违法行为必定要受到法律的严厉制裁。所以，对企业经营、投资、理财等活动进行事先筹划和安排，尽可能取得纳税节约的纳税筹划活动势在必行，这完全是合理、合法的行为。通过对纳税筹划理论的系统学习后，下面本文对如何搞好企业的纳税筹划谈点个人看法。
一、纳税筹划对任何企业都是必要及可行的
企业要发展，就必须尽量节约成本、扩大收益，税金也是企业的一项成本，通过合理、合法的纳税筹划少缴点税，实际上也就是增加了企业的收益。随着中国加入WT0，中外企业间的竞争也会更加激烈，而外资企业可以按照国际惯例进行避税和税负转嫁，国内企业要想在同一起跑线上取得比外资企业更好的效益，就要加强包括纳税筹划在内的企业财务管理，以增加企业收益，提高企业在国际上的竞争能力。每个企业都可以通过对税收法规的研究，最大限度地利用好各种税收优惠政策，选择使用对企业更有利的税法条款。各地税务代理机构的成立，也为企业的纳税筹划提供了方便。
二、应充分利用会计政策和税收优惠政策搞好企业纳税筹划
(一)充分利用会计政策
1.固定资产折旧、无形资产摊销的筹划
固定资产折旧是固定资产在使用过程中，通过逐渐损耗转移到成本费用中的那部分价值。在收入既定的情况下，计提的折旧越多，应纳税所得额就越少，企业的收益也就会越大。会计上可用的折旧方法很多，加速折旧法就是一种比较有效的节税计提折旧法，虽然国家对各类固定资产的折旧年限都规定了一个期限，但我们可选择最低折旧年限来增加每年提取的折旧额，以达到延期纳税或少缴税的目的。前期多提折旧，还能使固定资产投资尽早收回，降低了固定资产投资风险，又由于资金存在时间价值，这样做也就相当于依法从国家取得了一笔无息贷款。同样，无形资产摊销额越大应纳税所得额就越少，对没有明确规定摊销年限的资产应尽量选择较短的摊销年限。
2.八项减值准备的筹划
《企业会计制度》规定，企业可以提取的减值准备有八项，不得刻意多提或少提。目前，税法对各项准备允许扣除的数额并无具体的规定。在这种情况下，企业应及时、灵活地计提各项减值准备从而增加计税时的可扣除金额。
3.增值税的筹划
增值税包括进项税和销项税，所以增值税的筹划就包括进项税的筹划和销项税的筹划。
先谈谈进项税的筹划。企业当期的应纳增值税额是当期销项税额大于当期进项税额的差额。因此，在销项税额一定时情况下，进项税额的大小及进账时间直接影响当期的应纳税额，这就要求企业在支付购货款时应及时或提前取得进项税发票，使当期进项税额能够足额计算。经常发生运输费用的企业，必须取得国营铁路、民用航空、公路和水上运输单位开具的货运发票或从事货运的非国有运输单位开具的套印全国统一发票监制章的货运发票，才能按实际发生的运费依据7%的扣除率计算进项税额。因此，企业在采购材料时应尽量与国有的运输部门发生业务以取得正规的运输发票来进行抵扣，增大进项税额以减少应纳增值税额。
销项税额主要从以下两方面进行筹划：一是办理代垫运费的销货企业，必须认真负责地按规定办理产品托运手续，以满足代垫运费的核算条件，即承运部门的运费发票必须是开具给购货方并要销货方转交给购货方的，以免从购货方取得的运费收入作为价外费用并入货物的销售额计算缴纳增值税，增加企业的税负;二是对有自营进出口权的企业，应努力扩大出口产品的销售额，因为该部分销售额执行零税率，并且尽可能地采用“免、抵、退”方式，这样随增值税附征的城建税及教育附加等地方税可以节省下来，增加企业的税后收益。
4.工资、奖金的筹划
对大多数企业来说，每位职工的月工资奖金在800元以内(含800元)的部分在计算应纳税所得额时可以扣除，所以企业的工资奖金应在各个月份均匀发放，这样就能少缴一部分个人所得税。
5.成本费用的筹划
《中华人民共和国企业所得税暂行条例》规定，纳税人每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额为应纳税所得额，税法明确规定了扣除项目的范围和标准。企业一定要弄清楚税法允许扣除的费用与财务上允许列支的费用的关系，使成本费用能够充分、有效地列支。例如，很多税前扣除项目如各种财产损失须报经税务机关审核后方可扣除，未经批准不得扣除，所以，企业年末要检查有关扣除项目是否履行了报批手续，以确保费用有效列支，增加企业税后收益。
6.存货发出计价方法的筹划
税法允许存货的发出按实际成本或计划成本计价。实际成本计价法又分加权平均、移动平均、先进先出、后进先出和个别计价等多种方法。通常在物价持续上涨的情况下，应选择后进先出法计价，以降低期末存货成本而提高本期销售成本，从而降低应纳税所得额，减轻企业的所得税负担：反之，在物价持续下降阶情况下，应选择先进先出法计价以减轻企业的所得税负担;而在物价上下波动的情况下，则宜采用加权平均或移动平均法，以避免企业各期应纳所得税额上下波动，增加企业统筹安排使用资金的难度。
此外，企业对坏账损失的处理及研发成本、借款费用、递延税款、合同收入等的确认方面都存在不同的会计原则和处理方法可供企业进行纳税筹划选用。
(二)充分利用税收优惠政策
1.技术开发的税收优惠
按规定，企业技术开发费(包括开发新产品、新技术、新工艺方面发生的各项费用)可直接抵扣当年应纳税所得额，本年度技术开发费若比上年增长10%以上，还可额外抵扣该部分费用的50%。因此，企业只要合理使用技术开发费，使之呈波浪式增长，即每隔一年技术开发费就比上年增长10%以上，就增加了扣除额，缩小了税基，减轻了企业的税收负担。另外，单台价值在10万元以内的用于新产品、新技术、新工艺的关键设备可一次性摊销进成本，这一点应引起企业注意。
2.区域性的税收优惠
在享有税收优惠政策的地区设立于公司，使企业整体税负最小化。但是如果该子公司设在国外，一定要设在与我国已签订互不重复征税的国家或地区。
在土地使用税、房产税的征收中，国家规定了一些特殊区域及其所属的房屋可以免税，如医院、学校、幼儿园、存放危险品的区域等，如果可能，企业应尽量使用这些优惠条件，以扩大免税范围。
3.具体项目的税收优惠
企业在进行技术改造时，选择的投资项目一定要符合国家的产业政策，并且在实施过程中尽可能地购买国产设备，因为这部分投资额的40%可以抵免企业应交所得税。
税法规定，购入固定资产的进项税额不得从销项税额中抵扣，因此，固定资产需要更新时，应采用大修理的方式逐步进行，只有这样，购入的用料及修理费发生的进项税才可以合法地抵扣销项税。
关于税收筹划的一些问题
基本筹划技巧：就是将税法中的优惠政策想办法使企业符合，如：到开发区注册企业，招募下岗职工，工资按工效挂钩制度算企业所得税
我国现行的流转税有:如增值税、消费税、营业税、关税等
在纳税对象上有什么区别？
流转税的主要特点是：第一，以商品生产、交换和提供商业性劳务为征税前提，征税范围较为广泛，既包括第一产业和第二产业的产品销售收入，也包括第三产业的营业收入；既对国内商品征税，也对进出口的商品征税，税源比较充足。
第二，以商品、劳务的销售额和营业收入作为计税依据，一般不受生产、经营成本和费用变化的影响，可以保证国家能够及时、稳定、可靠地取得财政收入。
第三，一般具有间接税的性质，特别是在从价征税的情况下，税收与价格的密切相关，便于国家通过征税体现产业政策和消费政策。
第四，同有些税类相比，流转税在计算征收上较为简便易行，也容易为纳税人所接受。
新中国成立以来，流转税在我国税制结构中一直处于主导地位，是政府税收收入、财政收入的主要来源。
现行税制中的增值税、消费税、营业税和关税是我国流转税的主体税种。
税收筹划思路
摘要：税收筹划思路是连接税收筹划理念与实务的桥梁，是连接税收筹划目标与方法、技术的纽带。
税收筹划的总体思路是：悉心研究税法，精心安排经济活动，并将两者有机结合起来，最终实现税收筹划目标。
税收筹划的具体思路是：税种筹划应根据不同税种的特点，采用不同的筹划方法；税收要素筹划应针对不同的税收要素，运用不同的筹划技术；经济活动筹划应全面考虑不同方案的税负差异，并对经济活动进行巧妙安排；地域筹划应充分利用国内不同地域、不同国家（或地区）的税负差别，统筹安排国内或跨国经济活动。
(一)税收筹划思路是连接税收筹划理念与实务的桥梁，是连接税收筹划目标与方法、技术的纽带。
税收筹划人员，企业内部筹划人员，在税收筹划的迷宫中，始终要保持清晰的税收筹划思路，才能进行有效的税收筹划，避免陷入税收筹划误区，实现纳税人的税收筹划目标。
税收筹划的总体思路是：首先，对税法进行悉心研究，包括对现行各税种和税收各要素进行研究；其次，对纳税人的经济活动进行精心安排，国内纳税人要对经济活动在国内范围内进行统筹安排，而跨国纳税人需对经济活动在全球范围内进行全盘安排；最后，纳税人将其经济活动与税法有机结合起来，最终实现纳税人的税收筹划目标。
具体来说，税收筹划可以分税种进行，可以分税收要素进行，可以分经济活动进行，还可以分地域进行。
（二）、税种筹划思路
税种筹划思路就是：根据不同税种的特点，采用不同的税收筹划方法。
现行税制以商品税和所得税为主体，因此税收筹划的重点是商品税筹划和所得税筹划。
税种筹划主要包括增值税筹划，消费税筹划，营业税筹划，关税筹划，法人所得税（包括内资企业所得税和外资企业所得税）筹划，个人所得税筹划，税种综合筹划。
比如，增值税筹划。
增值税是我国第一大税种，在税收筹划时应予以高度重视。
增值税筹划要从增值税的特点着手。
第一，增值税的纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人，两种纳税人在计算公式、发票权限和税收负担等方面存在差异。
因此，在税收筹划上，要选择合适的纳税人类型。
第二，增值税内销的税率有两档：17%和13%。
因此，在税收筹划上，对兼营不同税率的货物或应税劳务，要选择适当的核算方式，最好能够分别核算。
第三，增值税的课税对象是增值额，具体反映在增值税实行购进扣税法。
因此，在税收筹划上，可以通过产权重组等手段，实现抵免的最大化。
第四，出口货物实行零税率，即实行出口退（免）税制度，具体又有“出口免税并退税”、“出口免税不退税”等政策。
来料加工适用“出口免税不退税”政策，但不能抵扣进项税额；进料加工适用“出口免税并退税”政策，可以抵扣进项税额，但退税率往往低于征税率。
因此，税收筹划上，要选择恰当的加工方式。
再比如，法人所得税筹划，也须从法人所得税的特点着手。
第一，法人所得税的纳税人有内资企业和外资企业之别，其税收待遇不对等，外资企业的税负大约是内资企业的一半。
因此，在税收筹划上，要选择最佳的纳税人身份。
第二，法人所得税的税率相差悬殊，内资企业的实际税率有33%、27%、18%、15%等档次，外资企业的实际税率有30%+3%、30%、24%+3%、24%、15%+3%、15%、24%/2+3%、24%/2、10%+3%、10%、15%/2+3%、15%/2等档次。
因此，在税收筹划上，要运用税率差异技术，尽量寻求税率最低化。
第三，法人所得税的税基不是销售额或营业额，也不是收入总额，而是收入总额扣除法定项目后的净所得，即应纳税所得额。
因此，在税收筹划上，要做到免税收入最大化和扣除最大化，尽量避免对纳税人不利的纳税调整。
第四，内资企业有许多税收优惠，而外资企业税收优惠更是多如牛毛。
因此，在税收筹划方法上，要充分利用，积极创造条件，享受税收优惠，实现合理节税。
还比如，税种综合筹划，也要从其特点着手。
第一，商品税综合筹划。
现行税制对第二产业主要征收增值税，而对第三产业主要征收营业税，并且税负存在差异。
当纳税人一项业务同时涉及这两个税种的范围，则称为混合销售；当纳税人多项业务分别涉及这两个税种的范围，则称为兼营。
混合销售按纳税人的经营主业征税，而兼营根据核算方式征税。
因此，在税收筹划上，对于混合销售需要选择适当的主业，对于兼营需要选择妥当的核算方式。
第二，所得税综合筹划。
现行税制对不同的生产经营组织形式，征收所得税的情况不同，对公司、国有企业、私营企业等征收企业所得税，并对其自然人股东分得股利征收个人所得税；而对合伙企业、个人独资企业、个体工商户等不征收企业所得税，只征收个人所得税。
因此，在税收筹划上，需要对生产经营组织形式进行合理安排。
第三，商品税和所得税综合筹划。
如个人出租住房，应缴纳营业税、城建税、教育费附加、房产税、个人所得税等税种。
如果出租房屋用于营业，则营业税税率为5%，房产税税率为12%，个人所得税税率为20%；如果出租房屋用于居住，则营业税税率为3%，房产税税率为4%，个人所得税税率为10%。
因此，在税收筹划上，出租住房应考虑其用途。
（三）、税收要素筹划思路
税收要素筹划的思路是：针对不同的税收要素，运用不同的税收筹划技术。
税收要素筹划主要包括征税范围筹划，纳税人筹划，税率筹划，税基（收入、费用）筹划，税收优惠（减税、免税、退税、税额抵免）筹划，纳税环节筹划，纳税时间筹划，纳税地点筹划，纳税方式筹划，征税机关筹划。
比如，税基筹划，这是税收筹划的难点。
企业所得税的税基是应纳税所得额，而不是利润总额。
根据税法计算出来的应纳税所得额，通常不等于根据会计制度计算出来的利润总额。
因此，在税收筹划上，要实现税后利润的最大化，从长期来看，必须实现利润总额的最大化和应纳税所得额的最小化。
而利润总额是会计收益减去会计费用和损失，应纳税所得额是收入总额减去准予扣除项目金额。
因此，必须实现会计收益的最大化和收入总额的最小化，必须实现会计费用、损失的最小化和准予扣除项目金额的最大化，即扣除项目最多化、扣除金额最大化、扣除时间最早化。
关联企业还可适度运用转让定价手段，将收入、费用转移，实现合法避税。
个人所得税筹划还可以运用收入分劈技术，将收入分月、分次、分人均摊。
再比如，税收优惠筹划，这是税收筹划的重头戏。
税收优惠包括减税、免税、退税和税额抵免等。
减免税筹划，应尽量使减免税最大化，尽量使减免税最长化。
退税筹划，如出口货物退增值税和消费税、再投资退所得税，应尽量使退税项目最多化，尽量使退税额最大化。
税额抵免筹划，如进项税额抵免、购买国产设备投资抵免、境外所得税抵免、税收饶让抵免、境内投资所得已纳税额的抵免，应尽量使抵免项目最多化，尽量使抵免金额最大化。
值得注意的是，纳税人利用税收优惠有被动接受型、主动利用型和积极创造型三种。
因此，在税收筹划上，使经济活动尽量符合政策导向，主动利用税收优惠；对暂不符合优惠条件的，还可积极创造条件，享受税收优惠。
还比如，纳税环节筹划，这是税收筹划的一匹黑马。
增值税实行全环节纳税，前一个环节不纳税或少纳税，后一个环节就要多纳税，因此不会减少全环节税负。
而消费税实行一次课征制，一般选择初始环节纳税，以后环节不再纳税。
在税收筹划上，只要做到在该环节不纳税或少纳税，就可以减轻全环节税负。
因此，生产应税消费品的厂家，一般将其门市部实行独立核算，将其销售部门改组为销售公司，从而降低其应税环节的销售额，最终减少消费税。
（四）、经济活动筹划思路
不同的经济活动征免税不同，不同的经济活动缴纳的税种不同，不同的经济活动缴纳的税额不同。
因此，经济活动筹划思路是：全面考虑不同方案的税负差异，并对经济活动进行巧妙安排。
税收筹划不仅要贯穿于所有经济活动，还要贯穿于经济活动的始终。
纳税人的经济活动，从企业成长阶段来看，可分为设立、扩张、收缩和清算等阶段；从企业财务循环来看，可分为筹资、投资和分配等环节；从企业经营流程来看，可分为采购、生产、销售和核算等过程。
因此，经济活动筹划主要包括成长筹划（设立筹划、扩张筹划、收缩筹划、清算筹划）；财务筹划（筹资筹划、投资筹划、分配筹划）；经营筹划（采购筹划、生产筹划、销售筹划、核算筹划）。
（1）．成长筹划。
在设立阶段，不同的所有形式：国有企业、外资企业、民营企业，不同的责任形式：个人独资企业、合伙企业、有限责任公司、股份有限公司，不同的注册地址和经营地点：高新技术开发区、经济特区、保税区，不同的投资产业和从业人员：生产性企业、先进企业、出口企业、福利企业、劳服企业，不同的投资方式：货币资金投资、存货投资、固定资产投资、无形资产投资，不同的投资规模和期限，其税收待遇各不相同，纳税人因根据具体情况，进行设立筹划。
在扩张阶段，设立分公司或者子公司，扩建或者收购，其税收差别较大，需要进行扩张筹划。
在重组阶段，分立时可能减少应税销售额、增加扣除或抵免、降低税率、享受优惠、改变税种；合并时产权支付方式有现金支付和证券支付，其税收待遇不同，需要进行分立筹划和合并筹划。
在清算阶段，不同的清算方式，其税收负担也不相同，需要进行清算筹划。
（2）．财务筹划。
在筹资环节，短期筹资有商业信用，短期借款等方式；长期筹资有股票、债券、长期借款、融资租赁等方式。
不同的筹资结构和方式，其税负不同，需要进行筹资筹划。
在投资环节，内部投资有短期投资和长期投资，外部投资有直接投资和间接投资，间接投资又有股权投资，债权（国债）投资。
不同的投资结构和方式，其税负不同，需要进行投资筹划。
在分配环节，不同的分配方式：现金股利、股票股利、产品股利，不同的分配对象：向自然人和法人分配，向国内投资者、外商或外籍人员分配，其税负不同，需要进行分配筹划。
（3）经营筹划。
在采购过程中，购货规模与结构不同、购货单位不同、购货时间不同、结算方式不同、购货合同不同，其税负不同，需要进行采购筹划。
在销售过程中，销售规模与结构不同、产品价格不同、销售收入实现时间不同、销售方式不同、销售地点不同，其税负不同，需要进行销售筹划。
在核算过程中，分别核算与不分别核算、不同的坏账转销方法、不同的存货发出计价方法、不同的固定资产折旧方法、不同的债券溢折价摊销方法，其税负不同，需要进行核算筹划。
（五）、地域筹划思路
不同的地域，其税收负担往往存在差异。
地域筹划思路是：充分利用国内不同地域、不同国家（或地区）的税负差别，统筹安排国内或跨国经济活动。
地域筹划包括国内地域筹划和国际税收筹划。
1．国内地域筹划。
目前，我国税收立法权基本集中于中央，税法统一。
但不同地方的税收待遇差别是客观存在的，甚至相差很大。
国内存在一些低税区，或称“国内避税地”，比如改革开放政策下的经济特区和沿海（甚至沿江）经济开放区，科学技术是第一生产力政策下的经济技术开发区和高新技术产业开发区，鼓励出口政策下的保税区，扶贫政策下的“老少边穷”地区，开发大西部政策下的西部地区，振兴东北政策下的东北地区。
这些地区分别享有不同程度、不同类型的税收优惠。
因此，纳税人应选择注册地点、经营地点、分公司或子公司设置地点，减轻税负。
还可适度运用转让定价手段，合法避税。
而且，随着市场经济体制改革的不断深入，地方将拥有更大的税收权限，各地或可出台不同的税收政策，那时国内地域筹划将大有用武之地。
2．国际地域筹划。
加入WTO后，我国对外经济交往不断扩大，更多的外商来华投资，以及更多的国内企业走向世界，跨国经济活动日益频繁。
因此，国际地域筹划的前景十分广阔。
国际地域筹划的思路是充分利用不同国家税法和国际税收协定的差异，通盘安排跨国经济活动。
国际税负差异往往大于国内税负差异，在国际上存在一些低税区，即国际避税地。
有些国家和地区不征收任何所得税，比如巴哈马、百慕大群岛、开曼群岛、瑙鲁；有些国家和地区征收所得税但税率较低，比如瑞士、列支敦士登、泽西岛和根西岛；有些国家和地区所得税课征仅实行地域管辖权，比如香港、巴拿马、塞浦路斯；有些国家和地区对国内一般公司征收正常的所得税，但对某些特定公司提供特殊的税收优惠，比如卢森堡、荷属安第列斯；有些国家和地区与其他国家签订有大量税收协定，比如荷兰。
这些国家和地区统称国际避税地。
国际地域筹划往往要利用国际避税地，通过在国际避税地设置中介国际控股公司、中介国际金融公司、中介国际贸易公司、中介国际许可公司，并运用转让定价等手段，从而使跨国公司在全球经营中的总税负降到最低程度。
房地产税费一览表 房地产税收政策
即使会成为房奴，我们还是想买房，但房地产税是怎么回事呢?在买房前我是否应该要了解房地产税相关内容，以防后期带来无谓的麻烦。
房产税：以房屋为征税对象。房产税的计税依据是房屋计税价值或房产的出租收入。
一、 房地产税费一览表
房地产开发项目报批报建费用一览表序号 费用名称 收费标准 收费部门一、土地证之前1土地登记费1.6元/㎡国土资源局2土地出让金 按土地等级分类 国土资源局3土地效益金评估 1×土地出让金勘测院4购图费 首幅648元，复晒80元勘测院5勘察测量费 定线：按红线长度1.2元/M 勘测院、规划院测点费：326元/点，管线定线：1.4―1.6元/M6修建性详细规划设计费20000元/公顷城市规划设计研究院日照分析1元/㎡景观分析15000元/公顷交通影响评价15000元/公顷电子文件上述计费的10%7拆迁管理费12-20元/㎡拆迁办8土地使用费1元/㎡国土资源局9契税3%市财政局10耕地占补平衡费10元/㎡国土资源局 11新增建设用地有偿使用费40元/㎡国土资源局 12新菜田基金20000元/亩国土资源局 13征地不可预见费征地总费用*2%国土资源局 14土地管理费征地总费用*2%国土资源局 二、建设工程规划许可证之前15规划服务费0.2%*工程造价规划局16价调基金住宅3元/㎡建委收费办公建5元/㎡建委收费办17市政配套费150元/㎡建委收费办18水增容费10元/㎡建委收费办19综合管网设计费1.6元/㎡*建筑面积规划院20人防工程质检费7.5元/㎡人防面积市人防办公室21人员掩体设计费
总投资 10 万元三类工程按设计概算的2.5%，二类工程按三类工程项目收费率的1.3系数，一类工程按三类工程项目收费率的1.2系数 部队专业设计院22供电设计费5%*工程造价电力设计院23排水设计费4.5%*工程造价自来水公司24给水设计费4.5%*工程造价自来水设计院25煤气设计费5%*工程造价煤气设计院26采暖设计费4.5%*工程造价热力设计院27公建防疫审图费3‰*工程造价市防疫站28电话穿线费10元/㎡*建筑面积电信局29文物勘探费2元/㎡*占地面积
三、施工许可证之前30规划定位放线费2300元/栋勘测院31施工图审查费1.2元/㎡市建委32临时施工用水15元/㎡*建筑面积自来水公司33招标管理费总造价的0.7‰（施工单位付0.3‰）
34有形市场服务费中标价的1‰
35合同鉴定费中标价的0.05‰
36质量监督费总造价的1.4‰质检站37劳保统筹费造价的3.55%
38工程保险费造价的4.67%
39标志牌420元/栋
40印花税0.3‰
41煤气集资费1300元/户 煤气公司四、综合验收之前42固体垃圾排放费3元/立米环卫局43环保噪声排放费6400元/月*3月*栋数环保局44环保测评费1.365元/㎡*占地面积市环境科学研究所45垃圾托管费3元/㎡ * 建筑面积环卫局46配套工程质量委托费配套造价的1.5‰市质量监督站47公建水增容费
区节水办48地名门牌制作费15元/单元 5元/户 400元/栋*2区地名办49水质化验费水池水质：1000 元/100 立米，每增加100立米，增加200元，每栋楼每个接口260元市防疫站50市政监督费工程造价*1.5 ‰道路绿化 给排水市政质量监督站51市政监理工程造价*2.5%，道路绿化 给排水）市政监理公司52其他费用绿化交通市政市容限高挂旗路牌相关部门五、销售许可之前53非住宅商品房交易手续费单价*面积 *2.5 ‰市房产局54住宅商品房交易手续费3元/㎡市房地产交易中心六、销售许可之后55产权面积测绘费2.7元/㎡市房地产交易中心56网络维护费0.9-1元/㎡市房地产交易中心57营业税销售合同的5%地税局58城市维护建设税营业税的7%地税局59教育费附加营业税的3%地税局60所得税按应纳税所得额的25%地税局61土地增值税先按销售额的2%预缴，按增值额与扣除项目金额的比率
62房产税评估价的1.2%
63契税交易价的3%
64印花税合同价的1‰
65城镇土地使用税1.4元/㎡
66房屋维修基金140元/㎡
67室内环境检测费
二、 房地产税收政策
目前房产税试点城市只有上海、重庆，其他地方都暂时没有房产税。
一方面，因为各地个人住房信息系统建设进度不一样，很多地市与所属县里的信息系统都还没有联网，还涉及到地方税务部门需要在征税系统，房产部门数据联网等上的投入，所以二三线城市实行房产税暂时没这么快。
另一方面，当前房地产市场不景气，各地房地产库存量很高，地方政府财政税收收入下降，土地成交低，一旦开征房产税，更会打压地方的改善性需求入市。
即使实施房产税，对首套房购房者是没有影响的，征收房产税的目的主要就是打击炒房和闲置房，提高房屋交易流通，从上海，重庆等地试点情况看，一般是家庭拥有二套房以上的才征收，而且对房龄有一定的限制，超过一定年限的房子是不征收房产税的。
三、 房地产税务筹划培训
房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：
营业税：
企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。 将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。 房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。
土地增值税： 建造普通住宅增值率未超过 20%，则免征土地增值税。
因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。
以房地产进行投资联营， 联营方以房地产作价入股或作为联营的条件， 将房地产转到所投资的联营企业 中，免征土地增值税。
一方提供土地， 一方提供资金， 合作建房， 建房后按比例分房自用的行为， 对于房屋所产生的土地增值， 免征土地增值税。
房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。
在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。
房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有：
(1)在建项目整体转让
(2)合理分解租金收入
(3)变房屋出租为对外投资
(4)分解商品房销售价格
(5)变房屋出租为承包业务
(6)合作建房的纳税筹划
四、 房地产税收政策培训
(一)税种：
取得土地使用权，从事房地产开发、房地产交易(包括房地产转让、房屋租赁)所涉及：(11个税种)
营业税、城市维护建设税、
教育费附加、资源税、
城镇土地使用税、房产税、
城市房地产税、土地增值税、
印花税、企业所得税、个人所得税等税种，
(二)税种的重点是销售不动产营业税：
1、什么是销售不动产?销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为。这里的有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。
不动产是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产，通常是指建筑物或构筑物及其他土地附着物。
销售是指有偿转让所有权的行为。
2、销售不动产税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物、转让不动产的有限产权或永久使用权、单位将不动产无偿赠与他人，以及销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为。这里的销售，着重点应在有偿转让不动产的“所有权”上，且不论该建筑物或构筑物是使用过的或是未使用的。
不管你是投资房产者还是购房者，以上房地产税信息都与我们密切相关。
房地产开发企业税务筹划怎么做？
如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，增加企业营业利润，实现企业利润最大化，这对房地产开发企业具有重要的现实意义。
近年来，为控制房地产地价过高，投资过热，国家陆续下发宏观调控政策，先是央行宣布加息，接着“国六条”出台，随后国六条细则、限制外资炒楼，乃至强征个税的108号文件等一系列宏观调控政策及配套细则的出现，使房地产开发企业的税收筹划更具有战略意义。
本文仅就房地产开发企业税收筹划技术和税收筹划方式进行分析。
一、房地产开发企业税收筹划技术
房地产开发企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其特点和经营业务，对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。
（一）规避平台筹划
土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。
因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。
（二）投资转化技术
房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。
(三)税基筹划技术
房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集中于如何降低税基。
银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。
（四）实现技术
主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。
对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。
房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。
二、房地产开发企业税收筹划方式
（一）利用临界点进行税收筹划
纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。
目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。
税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。
根据临界点的税负效应，可以进行纳税筹划。
如果房地产开发企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是通过适当控制出售价格。
销售收入下降了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。
当然，这会带来另一种后果，即导致收入的减少，此举是否可取，就得比较减少的收入和控制增值率减少的税金支出的大小，权衡得失做出选择。
二是增加可扣除项目金额。
比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。
但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%。
大海房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入693万元。
该公司为建造普通标准住宅支付的地价款为100万元，建造此楼投入了300万元的房地产开发成本（其中：土地征用及拆迁补偿费40万元，前期工程费40万元，建筑安装工程费100万元，基础设施费，开发间接费用40万元），房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为55万元。
根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加计扣除（100+300）×20%=80万元。
因此，该房地产企业的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。
根据税法规定应按30%的税率缴纳土地增值税（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4万元。
企业税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4=82.6万元。
如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为690万元，则该公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。
企业税后利润为690-100-300-40-80-55=115万元。
进行纳税筹划后使企业减轻税收负担115-82.6=32.4万元。
同样，房地产企业也可以通过增加扣除项目，利用土地增值税的临界点来进行纳税筹划。
假如黄河房地产开发公司开发一幢普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除项目金额为810万元。
增值额为190万元，增值率为200/800=23.4%该房地产公司需要缴纳土地增值税190×30%=57万元，营业税1000×5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50×（7%+3%）=5万元。
不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-810-57-50-5=78万元。
如果该房地产公司进行纳税筹划，将该房屋进行简单装修，费用为105万元，房屋售价增加至1100万元。
则按照税法规定可扣除项目增加为915万元，增值额为185万元，增值率为185/915=20%，不需要缴纳土地增值税。
该房地产公司需要缴纳营业税1100×5%=55万元，城市维护建设税和教育费附加55×（7%+3%）=5.5万元。
同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1100-915-55-5.5=124.5万元。
该纳税筹划降低企业税收负担为124.5-78=46.5万元。
因为，土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。
（二）利用投资方式的不同进行税收筹划
房地产开发公司对于投资性房地产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金；二是以房地产入股联营分得利润。
这两种投资方式所涉及税种及税负各不相同，存在着较大的税收筹划空间。
大海房地产开发公司在菏泽市城区繁华地带有一处空闲房产。
房产原值1000万元,实际使用面积300平方米，2008年1月份准备对外投资,若采取出租方式,预计年取得租金为200万元，若用于联营，则预期每年的联营企业利润中，大海房地产公司所占份额为500万元。
那么,我们分析一下,哪种方式对于企业更能节税,
假设房产原值为P,房产使用面积为L平方米，如果出租则每年可取得租金收入R1,用于联营，则预期每年的联营企业利润中大海房地产开发公司所占份额为R2，出租和联营的税负分别为T1和T2。
1、采取出租方式应承担的税负
营业税：房产租赁属于服务业，按照租金收入的5%征税，应为5%×R1；房产税：房产税应依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税为12%×R1；城建税：假设大海房地产开发公司位于市区，城建税税率为7%，依据其缴纳的营业税，则，城建税税负为5%×R1×7%=0.35%R1；教育费附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花税：在订立合同时，企业必须缴纳印花税，根据《中华人民共和国印花税暂行条理》第3条规定：“按租赁金额千分之一贴花”，因此，印花税税负为0.1%R1；所得税：营业税、城建税、教育费附加可以在税前扣除，那么，企业租金收入应纳的所得税为25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。
总体税负T1=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的总体税负T1=41.22%R1。
2、采取联营方式应承担的税负
房产税：根据税法规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%的余值计税，税率为1.2%。
假定减除率为30%，则房产税税负=1.2%×（1-30%）P。
土地使用税(此税种从量定额征收，各地标准不一，以菏泽市为例，城区单位税额为0.68元/平方米)，则土地使用税税负为0.68×L=0.68L；所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=R2×25%=25%R2。
总体税负T2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。
寻求税负均衡点。
由于租金的收入相对固定，而且在出租之前可以商定，而联营收入则因影响因素多，不可确定性更大，所以，可以用租金来预测联营收入。
当二者税负相等时，即，
41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，则R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25
在对房地产进行投资时可以利用以上的函数公式进行测算，基本结论如下：若预期联营收入R2（41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积）/25，该项房产采取联营方式税负轻于采取租赁方式，从税收的角度考虑宜采用联营方式；若预期联营收入R2＜（41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积）/25，该项房产采取租赁方式税负轻于采取联营方式。
本例中，由于大海房地产开发公司所占份额为500万元，而500此时的总体税负T1=41.22%R1=41.22%×200=82.44(万元),而联营方式下的总体税负T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(万元).不难看出,公司采取租赁方式比采取联营方式可以节税254.96(337.4-82.44)万元.
（三）利用不同的资金筹措方式进行税收筹划
房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。
从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。
假设2008年1月份大海房地产开发公司新开发一个项目，需要资金1000万元，由于公司采用的筹措资金的方式不同，对公司的税负影响也必然不同。
如果企业选择银行贷款融资方式，按年利率8%计算，每年需要支付利息80万元，根据税法规定，该利息费用可以在税前扣除，因此采用银行贷款融资方式融资，对公司利润的影响额为80万元，可以为公司节税80×25%=20万元；如果大海房地产开发公司经过批准发行债券融资，公司债券可以对社会公开发行，也可以局限于企业内部职工发行。
税法规定资本红息不得在税前扣除，而债券利息可以作为费用在税前列支。
如果债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响为100万元，即采用发行债券的方式融资可以为企业节税25（100×25%）万元。
采用上述两种方式融资，都可以达到节税的目的，只是影响程度有所不同，但如果企业通过发行股票的方式进行融资，由于发行股票属于权益资金模式，只能按税后利润分配，所以不能有效降低税基。
（四）利用收款方式的不同进行税收筹划
房地产开发企业以房地产的法定所有权转移后确认销售收入，但在实际工作中应采取谨慎原则，客观评估收入的实现，对估计价款不能收回的，不能确认为收入；已经收回部分价款只将收回部分确认为收入。
由于房地产单位价值较高，购买方很难一次拿出大额款项购置房地产，房地产开发企业一般都采用分期收款方式销售。
采用这种方式，企业不能按售价总额确认收入，并响应地分次接转成本，起到节税的作用。
大海房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同中商品房总价款800万元，分4次付清，首期付款40%，首期付款后即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应缴纳的营业税为800×5%=40（万元）。
如果按分期收款确认收入，第一次应缴纳的营业税800×40%×5%=16（万元）。
以后三次分别缴纳营业税800×20%×5%=8（万元），共计16+3×8=40（万元）。
虽然两种方法缴纳营业税都是40万元，但是采用分次确认收入可以延缓纳税时间。
值得注意的是，国税发[2009]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》明确了收入在5种特殊情况下确认标准，对于采取分期付款方式销售开发产品的，应按照销售合同或协议约定付款日期确认收入的实现，付款方提前付款的，按照实际付款日确认收入的实现。
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。
开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。
凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
2．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
3．开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
）计算出预计营业利润额，再并入当期的应纳税所得额统一缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
税收筹划的18种方法
它来源于1935年英国的“税务局长诉温斯特大公”案。当时参与此案的英国上议院议员汤姆林爵士对税收筹划作了这样的表述：“任何一个人都有权安排自己的事业。如果依据法律所做的某些安排可以少缴税，那就不能强迫他多缴税收。”这一观点得到了法律界的认同。经过半个多世纪的发展，税收筹划的规范化定义得以逐步形成，即“在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能取得节税(Tax Savings)的经济利益。”
中文名
税收筹划
外文名
Tax Planning
别名
合理避税
简介
一种企业筹划行为
起源
英国
快速
导航
内容途径意义特点原则企业相关方向风险避免陷阱
概念
这个概念说明了税收筹划的前提条件是必须符合国家法律及税收法规；税收筹划的方向应当符合税收政策法规的导向；税收筹划的发生必须是在生产经营和投资理财活动之前；税收筹划的目标是使纳税人的税收利益最大化。所谓“税收利益最大化”，包括税负最轻、税后利润最大化、企业价值最大化等内涵，而不仅仅是指的税负最轻。
对企业增值税税收筹划概念的探讨，首先是基于税收筹划概念的分析。税收筹划概念自二十世纪九十年代中叶由西方引入中国，译自 tax-planning 一词，也译作税务筹划、纳税筹划、税务计划等。税收筹划是一门涉及多门学科知识的新兴的现代边缘学科，许多问题尚不成熟，因而国际上对其概念的描述也不尽一致。综合而言，国内外学者对这一概念的表述大体如下：
1)荷兰国际财政文献局（IBFD）所编写的《国际税收辞典》一书认为: 税收筹划是指企业通过对经营活动和个人事务活动的安排,达到缴纳最低的税收。
2)印度税务专家N.J.亚萨斯威所著的《个人投资与税收筹划》认为: 税收筹划是指纳税人通过财务活动的安排,以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切优惠,从而享有最大的税收利益。
房地产企业土地增值税如何做税收筹划？
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它的重点是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，通过合理合法调整收入额和扣除项目金额来减低增值额，从而适用较低税率纳税或享受免税待遇。
一、利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又从事其他房地产开发，在分开核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税待遇。要降低增值率，关键是降低增值额。
例：某房地产开发企业A出售普通标准商品房取得销售收入6000万元，扣除项目金额为4400万元(未包括税金)。
解答：销售税金及附加=6000*5%*(1+7%+3%)=330万元
扣除项目金额合计=4400+330=4730万元
增值额=6000-4730=1270万元
增值率=1270/4730*100%=26.8%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为1270*30%=381万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为26.8%，超过20%，需要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅获得免税待遇，可将其增值率控制在20%以内，筹划的方法有以下两种：
第一，降低普通标准住宅的销售价格。降低销售价格虽然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种方法是否合理应通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。假定其他条件不变，改变普通标准住宅的销售价格，令其为X，则应纳土地增值税为：
销售税金及附加=X1*5%*(1+7%+3%)=0.055X1
扣除项目金额合计=4400+0.055X1
增值额=X1-(4400+0.055X1)=X1-0.055X1-4400
增值率=(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)*100%
由等式(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)*100%=20%，解得X1=5653.1万元。此时销售收入比原来的6000万元减少了346.9万元，由于免征增值税少纳税381万元，与减少的收入相比节省了34.1万元。
第二，增加普通标准住宅的扣除项目金额：增加扣除项目金额的途径很多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。假定上例中其他条件不变，只是普通标准住宅的扣除项目发生变化，令其为X2，则应纳土地增值税为：
扣除项目金额合计=X2+330
增值额=6000-(X2+330)=5670-X2
增值率=(5670-X2)/(X2+330)*100%
由等式(5670-X2)/(X2+330)*100%=20%，解得X2=4670万元。此时普通标准住宅就可以免征土地增值税。
二、利用土地增值税的征税范围进行筹划
第一，利用合作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)中规定“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税建成后转让的，应征收土地增值税。”房地产开发公司可以充分利用此项政策进行税收筹划。第二，利用房地产的代建房节税。这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。第三，改售为租、投资联营节税。土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此，房地产开发企业在开发完成后，可以出租的形式收回资金。由于没有发生产权转移，只需交纳出租房产税。另外，房地产企业也可以房产投资、联营，在投资时按税法规定不用缴纳土地增值税，而且在转让股权时也可以不用补交。
三、利用增加扣除项目进行税收筹划
房地产开发企业在进行税收筹划时可通过合理的增加扣除项目金额以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出。凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条规定计算的金额之和的5 %以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条规定计算的金额之和的10%以内扣除。
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